L'investissement du LMNP fonctionne en 3 phases

1. La phase de financement

   En cas de recours à un financement par crédit, le résultat comptable de l’activité LMNP est le plus souvent négatif du fait de la déductibilité des intérêts d’emprunts et des frais d’assurance de prêt.

   Il n’y a donc pas d’imposition et les amortissements non utilisés sont reportés, sans limite de durée, pour une utilisation ultérieure.

2. La phase de rendement

   Une fois le prêt partiellement remboursé, les intérêts d’emprunts diminuent et l’activité de location LMNP devient excédentaire.
   Les amortissements de l’exercice (de l’année) sont utilisés pour diminuer ou annuler le bénéfice comptable et fiscal.
   Lorsque l’amortissement de l’exercice n’est plus suffisant, le stock d’amortissement constitué sur les années précédente va être utilisé afin d’annuler ou de diminuer considérablement le résultat comptable et fiscal.
   Grâce à cette mécanique comptable, les revenus LMNP sont très peu fiscalisés jusqu’à épuisement des amortissements.

3. La phase d’arbitrage

   Une fois qu’il n’y a plus d’amortissements disponibles, 2 solutions s’offrent à l’investisseur :

   • Opter pour le régime du micro BIC sous réserve que le bail commercial le permette et que le bien ait été soumis 20 ans au régime de TVA, le régime du micro BIC et régime réel de TVA étant incompatibles. Si le passage en micro BIC est possible, l’investisseur bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 50% sans déduction d’autres charges (pour plus de détail voir le régime dumicro BIC ).
   • Revendre le bien considéré. L’acquéreur bénéficiera de la même fiscalité avantageuse avec déduction des amortissements.

L’ensemble des charges liées à l’investissement sont déductibles. A ces charges viennent s’ajouter les amortissements soit :

• Intérêts d’emprunt
• Primes d’assurance
• Taxe foncière
• Charges de copropriété
• Honoraires de cabinet comptable
• Frais kilométriques pour aller visiter le bien (1 foi par an) et assister aux AG
• Amortissements

Si le résultat comptable obtenu est déficitaire, la part du déficit générée par l’amortissement est déductible d’autres revenus BIC de même nature (un bénéfice sur une autre location LMNP existante par exemple ) ou reportable sur les bénéfices futurs sans limite dans le temps.