La loi Censi-Bouvard, une réduction d'impôts dédié aux résidence de services - sur MonLogementNeuf.com, portail de l'immobilier neuf

Retour sur l'historique de cette loi

Yves Censi et Michel Bouvard, les 2 députés à l'origine de la loi Censi Bouvard

Il faut revenir en 2009 avec la promulgation ddu dispositif Scellier qui est un véritable coup de pouce de l'Etat pour promouvoir l'investissement locatif privé et la construction de logements neufs et performants énergétiquement. C'est alors le label BBC (batiment basse consommation) qui est mis en place et de nombreux contribuables décident d'investir. Mais certains secteurs locatifs restent malgré tout extrêmement tendus et deux députés proposent, la fin de la même année lors du Projet de Loi de Finances rectificative pour 2009, un amendement à la loi Scellier afin de promouvoir l'investissement en résidences de services.

Cet amendement est adopté et vient modifier le régime de la location meublée non professionnelle en y ajoutant une réduction d'impôts. Plusieurs dénominations lui sont alors attribuées : "Amendement Bouvard", "Scellier Bouvard", "Scellier LMNP" mais c'est sous le nom de "loi Censi Bouvard" qu'elle s'est imposé auprès des professionnels et du public.

Pourquoi une loi Censi-Bouvard alors que les lois successives Scellier, Duflot puis Pinel existent ?

Prolongation Censi Bouvard 2018 pour les résidences étudiantes
Les résidences affaire supprimées du dispositif Censi Bouvard 2018
Les résidences tourisme supprimées du dispositif LMNP Bouvard 2018
Prolongation Bouvard Censi 2018 pour les résidences seniors et les ehpad

Les lois citées ci-dessus concernent l'investissement immobilier dans des biens loués nus non-meublés. Or il y avait, à l'époque de cet amendement, de nombreux secteurs ayant besoin d'un coup de pouce au niveau de la construction. En particulier dans le domaine des résidences de services. Celles-ci proposent des logements meublés associés à des services et s'adressent à quatre catégories de personnes : les étudiants, les hommes et femmes d'affaire, les touristes en stations balnéaires, de montagne ou de campagne, et les seniors.

Aujourd'hui, les besoins ne sont plus les mêmes et la loi Censi Bouvard était censée se terminer au 31 décembre 2017. Cependant les secteurs du logement étudiant et du logement senior restent déficitaires en terme de nombre de logements. Le gouvernement a donc exceptionnellement prolongé le dispositif pour 2018 et seules les résidences seniors (médicalisées ou pas) et les résidences étudiantes sont éligibles. Le but est de développer les infrastructures pouvant être qualifiées "d'utilité publique" qui manquent sur le territoire.

Les résidences étudiantes et résidences seniors font face à un manque crucial de logements qui peut être inversé grâce à cette loi de défiscalisation. C'est la raison d'être du dispositif.

Durée de l'investissement Bouvard Censi

Contrairement à la loi Pinel qui, novatrice dans ce domaine, instauré une durée flexible pouvant aller de 6 à 12 ans, le dispositif LMNP Bouvard est, lui, strictement limité à une durée de 9 ans. Cependant, l'investissement donnant droit à une réduction d'impôts, si celle-ci excède le montant de vos impôts, la différence peut être reportée sur les années ultérieures (voir prochainement notre article sur le report en Censi Bouvard). Cela laisse donc un peu de flexibilité malgré la durée fixe de l'engement de location.

Montant de la réduction d'impôts

Ce type de montage permet d'obtenir une réduction d'impôts sur le revenu égale à 11% du montant investi (HT) répartie sur les 9 années de manière linéaire. Nous vous expliquerons plus tard pourquoi la réduction d'impôts est calculée sur le "hors taxe" et non sur le prix "ttc" mais concrètement, pour un achat de 90 000 € hors taxes, vous obtiendrez une réduction d'impôts de 1 100 € par an pendant 9 ans.

Exemple de réduction d'impôts :

Un jeune couple actif sans enfants à Lyon, déclarant un revenu de 38 000 € par an aura à payer environ 1 300 € d'impôts sur le revenu.
Ils investissent dans une résidence étudiante située à Ecully juste à côté du campus Grandes Ecoles (Ecole Centrale, EM Lyon...), avec un appartement de type studio à 108 000 € TTC.
Celui-ci ne leur coûte que 90 000 € hors taxe et leur donne droit à une réduction d'impôts de :
90 000 € x 11% = 9 900 € soit 1 100 € / an pendant 9 ans.

Après leur investissement, ils ne paieront plus que 200 € d'impôts par an au lieu de 1 300 €.

les avantages en bref de la Censi Bouvard

  • 01

    La défiscalisation

    Avec une réduction d'impôts de 11% du montant investi hors taxes, la loi Censi Bouvard est un formidable cadeau fiscal offert par l'Etat.

  • 02

    Récupération de la TVA

    Selon le montage, vous pouvez acheter HT et c'est le promoteur qui s'occupe des démarches de TVA ou acheter TTC et demander la rétribution de la TVA à l'administration fiscale après la livraison. Quoiqu'il en soit, vous gagnez 20% du prix en achetant hors taxes.

  • 03

    Des loyers garantis

    Pour bénéficier de tous ces avantages, le bien doit être loué meublé par bail commercial avec le gestionnaire. Vous percevez donc les loyers directement du gestionnaire, que le logement soit vacants ou pas, et ce, pendant 9 ans minimum.

  • 04

    Des revenus locatifs défiscalisés

    L'avantage c'est que vous êtes sous statut LMNP. Vous pouvez donc opter pour un régime simplifiée (abattement de 50% des revenus locatifs) ou un régime réel (déduction de toutes les charges courantes afférentes à l'investissement). Cependant, notez que si vous êtes dans le cadre d'une réduction d'impôts Censi Bouvard, vous ne pourrez pas amortir comptablement votre bien pour générer du déficit.

Ce genre d'investissement est donc un produit idéal pour les personnes recherchant un investissement à la gestion simplifiée. En effet, vous ne vous occupez de rien, vous passez un contrat avec le gestionnaire qui s'occupera de tout à votre place.

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autres ressources utiles concernant le Censi Bouvard

Les obligations

Comme toute réduction d'impôts, celle-ci est soumise à certaines obligations que vous vous devez de respecter. Dans le cas contraire, vous vous exposez à une requalification de votre investissement par le fisc. Petite liste de ce qu'il vous faut impérativement respecter pour rester dans les clous.

Les résidences éligibles

Comment savoir si la résidence est effectivement éligible ? Qu'est-ce qu'une résidence étudiante ? Qu'est-ce qu'une résidence pour personnes âgées ou handicapées ? Qu'est-ce qu'une résidence d'accueil et de soins ? Quel agrément doit-elle avoir ?.

Pour tout savoir sur les différents produits immobiliers neufs éligibles

Nos conseils pour vérifier la pertinence et la pérennité de cet investissement

Comme tous les dispositifs de défiscalisation, des mauvaises surprises peuvent être au rendez-vous. En bon professionnel souhaitant la réussite de ses clients, MC&A vous distille ses conseils vis à vis de la Censi Bouvard : vérifier si le montage est adapté à ma situation, vérifier le sérieux du gestionnaire et sa solidité financière...

Charges déductibles

Petite liste non exhaustive des charges que l'on peut déduire des revenus BIC lors d'un montage Bouvard Censi. C'est là que vous comprendrez pourquoi on qualifie ce type placement d'investissement "sans soucis"... le but étant de faire appel à des professionnels pour gérer ça pour vous et créer du déficit...

La sortie du dispositif

Que faire après les 9 ans de réduction d'impôts et de mise en location ? Comment revendre son bien ? Nous répondrons également aux inquiétudes de certaines personnes qui envisagent une sortie avant les 9 ans et ce que cela implique pour eux.

Pas d'amortissement ? Quel est l'intérêt ?

Pour ceux qui sont rompus à l'investissement LMNP classique avec amortissement du bien, la Censi Bouvard peut sembler moins intéressante. Néanmoins elle a ses avantages et ne s'adresse peut-être pas au même public. Comprenez la différence et voyez si cela est fait pour vous.



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