Le déficit foncier, une technique pour payer moins d'impôts - sur MonLogementNeuf.com, portail de l'immobilier neuf

Déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an depuis 1993, le déficit foncier est un formidable outil permettant d'une part de réduire la CSG-CRDS sur les revenus fonciers, et d'autre part de réduire ses revenus imposables et donc, de manière mécanique et indirecte, son impôt sur les revenus. On parle dans ce cas-là de mécanisme de déduction fiscale. Voyons ensemble les grandes lignes de son fonctionnement.

Des avantages en cascades : annulation des revenus fonciers, réduction des revenus globaux, changement de tranche d'imposition...

Le double avantage de l'imputation sur les revenus fonciers et sur les revenus globaux

Comme indiqué en introduction, c'est l'avantage que les investisseurs retiennent le mieux : la possibilité d'imputer à la fois le déficit sur les revenus fonciers et sur le revenu global. Commençons par le premier de ces deux mécanismes d'imputation.

Les travaux de rénovations sont déductibles des revenus fonciers et même des revenus globaux dans une certaine limite : c 'est le mécanisme du déficit foncier.

1. Imputation du déficit foncier sur les revenus fonciers

Tout investisseur immobilier le sait : générer du revenu tiré des locations n'est pas toujours une bonne idée. En effet, il ne faut pas oublier qu'en France de nombreuses charges pèsent sur le propriétaire : taxe foncière, quote part propriétaire des charges de copropriété, assurance Propriétaire Non Occupant, CSG-CRDS à 17,2% sur les revenus fonciers, sans compter bien évidemment l'imposition sur les revenus fonciers qui viennent s'ajouter aux revenus d'activités et qui, selon la tranche dans laquelle vous vous trouvez, peut être relativement importante. Lorsque les revenus ne sont pas très élevés, on arrive quand même à en retirer de petits bénéfices. Mais pour peu qu'un imprévu viennent s'ajouter (remplacement d'une chaudière, réparations diverses), le résultat peu vite arriver à être nul. En clair : votre appartement en location ne vous fait pas gagner d'argent. C'est effectivement le cas pour de nombreux petits épargnants qui louent leur patrimoine immobilier en bon père de famille sans optimiser leur montage locatif.

Pour que vous compreniez mieux, voici deux exemples de calculs pour une même personne : l'année où tout se passe bien. Et l'année où tout se passe mal.

Année SANS travaux
Cadre micro foncier

Un couple ayant 54 000 € de revenus imposables pour 2 parts possède un appartement de 45m² dans une agglomération qu'il loue 500 € par mois.
Pour des raisons évidentes de simplicité, il déclare tout cela en "micro foncier" :
Revenus annuels : 6 000 € (500x12)
Taxe foncière : 540 €
Charges de copro : 168 €
Assurance PNO : 70 €
CSG-CRDS : 723 € (4200x17,2/100)
calculée après abattement 30%
Travaux : aucun

Bénéfices : 4 499 €
Montant retenu par les impôts et rajoutés au revenu global : 4 200 €
Tranche à 30% : impots supplémentaire de 1 260 € au seul titre des revenus fonciers
Bénéfices net : 3 239 € soit 270 € / mois.

Année AVEC travaux
Cadre micro foncier

Le même couple (54 000 € de revenus imposables, 2 parts) possède un appartement de 45m² dans une agglomération qu'il loue 500 € par mois.
Même principe avec une déclaration en "micro foncier" :
Revenus annuels : 6 000 € (500x12)
Taxe foncière : 540 €
Charges de copro : 168 €
Assurance PNO : 70 €
CSG-CRDS : 723 € (4200x17,2/100)
calculée après abattement 30%
Travaux : 3 000 € rempl. chaudière

Bénéfices : 1 499 €
Montant retenu par les impôts et rajoutés au revenu global : 4 200 €
Tranche à 30% : impots supplémentaire de 1 260 € au seul titre des revenus fonciers
Bénéfices net : 239 € !!! soit même pas 20 € / mois !

C'est donc dans ce cas de figure que l'on comprend tout l'intérêt de gérer son investissement comme une entreprise : en déduisant toutes les charges inhérentes à son fonctionnement, afin de ne pas payer d'impôts sur de l'argent que l'on ne gagne pas. C'est le principe même du déficit foncier. Vous ne paierez des impôts (taxes, prélèvements sociaux) que sur la part "en positif" de vos revenus fonciers.

Année AVEC travaux ET cadre déficit foncier

On reprend les mêmes hypothèses : couple, 54 000 € de revenus imposables, 2 parts, appartement de 45m² dans une agglomération loué 500 € par mois.

Revenus annuels : 6 000 € (500x12)
Taxe foncière : 540 €
Charges de copro : 168 €
Assurance PNO : 70 €
Travaux : 3 000 € rempl. chaudière
CSG-CRDS : 382 € (2222x17,2/100)
calculée sur le "positif foncier"

Bénéfices : 1 499 €
Montant retenu par les impôts et rajoutés au revenu global : 2 222 €
Tranche à 30% : impots supplémentaire de 666 € au seul titre des revenus fonciers
Bénéfices net : 1 174 € contre 239 € précédemment

Vous comprendrez aussi aisément que si les charges n'excèdent pas 30% de vos revenus fonciers, il est plus intéressant de rester en micro foncier en croisant les doigts pour ne pas avoir de travaux. Nous vous expliquerons plus tard comment investir en déficit foncier dans le but de créer de la richesse parce que ces exemples, soyons honnêtes, ne rapportent pas grand chose. Avant ça, voyons maintenant le système d'imputation sur le revenu global :

2. Imputation du déficit foncier sur le revenu global

C'est le point le plus intéressant de ce cadre fiscal du déficit foncier : la possibilité de déduire le déficit de ses revenus globaux, une fois que les revenus fonciers ont été écrasés. Voici un exemple très parlant :

Déficit foncier avec imputation sur le revenu global

On reprend les mêmes hypothèses : couple, 54 000 € de revenus imposables, 2 parts, appartement de 45m² dans une agglomération loué 500 € par mois.

Revenus annuels : 6 000 € (500x12)
Taxe foncière : 540 €
Charges de copro : 168 €
Assurance PNO : 70 €
Travaux de rénovation : 20 000 €
CSG-CRDS : 0 € (déficit de 14 778 €)
calculée sur le "positif foncier"

Bénéfices : -14 778 €
Montant du déficit imputés par les impôts sur le revenu global : 10 700 €
Impôts sur le revenu antérieur calculé sur 54 000 € : 4 058 €
Impôts sur le revenu après déficit foncier calculé sur 43 300 € : 2 710 €
Bénéfices net : 1 348 € de gain d'impôts
Déficit restant reportable pendant 10 ans : 4 078 €

Lorsque le solde des (revenus - charges) est négatif, non seulement vous n'êtes pas imposable sur vos revenus fonciers (puisque ceux-ci sont "écrasés" par les charges générées) mais vous pouvez imputer ce montant sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Ainsi, dans notre cas, notre couple "gagne" 1 348 € d'impôts sur le revenu grâce à ce mécanisme. Il reste ensuite 4 078 € de déficit qui n'a pas été imputé, et qui est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers. C'est à dire qu'en plus des charges courantes de l'année qui seront déduites de ses 6 000 € de loyers, notre couple déduira encore 4 078 €.

Enfin, vous comprendrez aisément que lorsque vous êtes à la limite basse d'une tranche d'imposition, baisser ses revenus de 10 700 € peut également vous faire basculer dans la tranche inférieure et diminuer encore vos impôts.

Obligation de location suite à imputation sur le revenu global

C'est la petite contrepartie du système du déficit foncier : vous êtes obligé de louer le bien pendant 3 ans après l'année d'imputation ou, plus précisément, de louer le bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'année d'imputation du déficit sur le revenu global.

Exemple :

Notre couple précédent a déduit 10 700 € de ses revenus globaux en 2017 grâce au déficit foncier. Ils sont tenus de louer le bien jusqu'au 31 décembre 2020.

Sans quoi l'avantage serait considéré comme indûment perçu par l'administration fiscale qui procéderait à son recouvrement et au recalcul du déficit de chacune des années suivante pendant lequel le bien a été loué.

Le déficit reportable 10 ans est imputable uniquement sur les revenus fonciers ultérieurs.

les points importants du déficit foncier

  • déduction des charges afférentes à la location
  • possibilité d'imputation sur les revenus globaux
  • système d'apparence très simple
  • mais qui présente de nombreuses particularités "techniques"

Un investissement fortement défiscalisant pour les amoureux de la belle pierre qui, contrairement à ce que l'on pourrait penser, s'adresse à tout type de profils et pas qu'aux plus fortunés.

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quelques éclaircissement sur le fonctionnement du déficit foncier

Quelles charges sont imputables en déficit ?

Parce que l'on entend souvent différents sons de cloches et que tout n'est pas imputable sur l'un ou l'autre des revenus, passons en revue les différents cas de figure les plus fréquents...

L'imputation sur le revenu global en détail

La présentation du déficit foncier est passé rapidement sur l'imputation de ce dernier sur le revenu global. Retour sur les différents plafonds et les cas de figures particuliers (moins de 10 700 € d'impôts, plus de 10 700 € de déficit restant, personnes n'ayant aucun revenu foncier...).

Déclaration d'impôts, que et quoi remplir ?

C'est souvent le cauchemar de tout contribuable : remplir sa déclaration d'impôts. Nous expliquons cela de la manière la plus simple qui soit (enfin, nous espérons le faire simplement et clairement).

Cumul avec d'autres dispositifs

Et oui, c'est un des grands avantages de ce mécanisme : il est cumulable avec d'autres. Vous avez sûrement déjà entendu parler du Pinel optimisé ? C'est simplement le fait de rajouter du déficit avec une quote part travaux sur du Pinel (souvent de l'ancien réhabilité ou rénové) !



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