Le blog de l'immobilier neuf - Les plafonds à retenir pour l'investisseur en loi Pinel : plafond d'achat au m², plafond annuel d'investissement... - sur MonLogementNeuf.com

Allons droit au but, la loi Pinel impose 2 plafonds qui concernent l'investisseur : un plafond du prix d'achat au mètre carré et un plafond annuel d'investissement. Voyons en détails leur montant ainsi que ce qu'ils impliquent.

Plafond Pinel d'achat au mètre carré : faire un choix entre rentabilité et patrimoine

Plusieurs stratégies d'investissement peuvent amener à un achat immobilier dans le cadre de la loi Pinel.
Le cas le plus classique est le pur placement financier : vous achetez un produit immobilier avec un objectif de revente à 6, 9 ou 12 ans. Mais vous n'avez pas les moyens d'acheter ce bien, c'est en fait le prêt bancaire immobilière qui va vous permettre de faire l'opération. Ce crédit est financé par : le loyer versé par le locataire, la réduction d'impôts acquise au titre du dispositif Pinel et généralement un effort d'épargne mensuel (de l'argent que vous "placez" chaque mois en remboursant le crédit). Au terme de la durée d'investissement, vous revendez le bien et vous récupérez : l'argent que vous avez placé + la réduction d'impôts + un delta variable en fonction du prix de vente et du taux d'intérêt du crédit (qui correspond à une partie des loyers versés par le locataire). Cela vous permet d'obtenir un rendement interne brut (le taux auquel vous placeriez votre argent) impossible à trouver ailleurs.
L'autre objectif souvent visé est la constitution d'un patrimoine immobilier à moindre coût : vous faites une acquisition d'un appartement ou d'une maison tout en sachant que vous ne l'occuperez que dans 6, 9 ou 12 ans. Pendant ce laps de temps, le crédit immobilier va être en partie remboursé par les loyers perçus au titre de la loi Pinel (souvent pas vraiment élevés) et la réduction d'impôts acquise grâce au dispositif de mise en location. Au bout de la mise en location (généralement de 9 ans) c'est entre 30% et 40% bien qui a été remboursée par ce biais. Vous n'avez plus qu'à terminer de payer les mensualités pour obtenir un patrimoine immobilier acheté entre 60 et 70% de sa valeur. Le seul inconvénient est, qu'au bout de la durée de 6, 9 ou 12 ans, il n'y a plus de réduction d'impôts et les mensualités deviennent bien plus importantes.

Selon votre objectif d'investissement, le plafond d'achat au mètre carré revêtira une importance plus ou moins grande. En quoi consiste ce plafond et comment est-il calculé ?

C'est tout simplement un prix (appelé le prix de revient) divisé par le nombre de mètres carrés du logement (la surface pondérée et non la surface habitable). Le prix de revient de l'opération comprend : le prix de l'appartement auquel il est possible d'ajouter les frais de notaire et les honoraires (dans le cas d'une facturation d'honoraires). La surface pondérée est, quant à elle, la surface habitable du logement augmenté de la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8m² maximum. Exemple : un appartement de 60m² avec une terrasse de 22m² aura une surface pondérée de 60 + (22 / 2 avec un maximum de 8) = 60 + ( 11 avec un maximum de 8) = 60 + 8 = 68m².
Mettons que cet appartement coûte 280 000 € auxquels on ajoute 7000 € de frais de notaire, on obtient un prix de revient de 287 000 €.
Notre prix de revient au mètre carré Pinel est donc  de 287 000 / 68 = 4 220 € / m².

La limite maximale (plafond) pour l'application de la réduction d'impôts est de 5 500 € / m². Dans les grandes agglomérations, il est fréquent de dépasser ce plafond.

Par exemple, à Lyon 1er arrondissement, on peut trouver des logements neufs de 2 pièces de 39m² avec balcon de 3m² à 290 000 € (prix de revient au mètre carré = 290 000 / 40,5 = 7 160 €/m²). Dans ce cas, on dépasse largement le plafond et il ne sera possible de défiscaliser que sur 40,5 x 5 500 € = 222 750 €. Un investisseur cherchant la meilleure rentabilité (dans un objectif de pur placement) pourra donc trouver de meilleures opportunités. Dans ce cas, il vaut mieux pour investir occulter le côté affectif de certains emplacements pour rechercher le produit qui vous fera gagner le plus d'argent en prenant le moins de risques.
A l'inverse, un investisseur cherchant à acquérir un patrimoine pérenne sur un secteur géographique donné pourra être intéressé, même si le projet dépasse le plafond Pinel. En prenant une durée d'investissement de 9 ans, au terme de la durée, la mise en location aura rapporté 52 488 € (loyers plafonnés) et la réduction d'impôts aura rapporté 40 095 €. L'appartement aura donc été "théoriquement" acquis au prix de 197 417 € alors qu'aujourd'hui on ne trouve aucun bien ancien (donc moins bien isolé, avec travaux, etc...) sur ce secteur et pour cette surface à moins de 220 000 € ! Vous comprendrez avec cet exemple volontairement excessif que la loi Pinel est compatible avec un projet d'acquisition patrimoniale sans revente à terme.

Le plafond d'investissement annuel de 300 000  € de la loi Pinel

En plus du plafond du prix de revient au mètre carré et afin de fixer une limite au cadeau fiscal que l'Etat nous fait grâce à la loi Pinel, le fisc a plafonné le montant maximal d'investissement annuel du dispositif. Chaque foyer fiscal ne peut dépasser 300 000 € d'acquisition donnant droit à réduction d'impôts. C'est à dire que si vous achetez par exemple une maison à un prix de 320 000 €, vous ne défiscaliserez que sur 300 000 € (soit 54 000 € de réduction d'impôts sur 9 ans par exemple).

Il existe une autre limite du dispositif qui est d'effectuer au maximum 2 acquisitions par an. Donc cela signifie que si vous achetez un appartement à 150 000 € et un autre appartement à 200 000 €, vous ne pourrez défiscaliser que sur les 100 000 € restant du second appartement.
De même si vous achetez un appartement à 150 000 € et un autre appartement à 75 000 € vous ne pourrez pas faire de 3ème acquisition en bénéficiant de la loi Pinel (mais vous pourrez toujours acheter un troisième appartement éligible à la loi Censi Bouvard par exemple).