Le blog de l'immobilier neuf - Nos conseils pour votre recherche d'investissement locatif - MCA Patrimoine - sur MonLogementNeuf.com

La plupart de nos clients ne sont pas des professionnels de l'immobilier. Nous allons vous donner quelques règles simples qui vous permettront, dans les moments de doute et de confusion, de prendre les bonnes décisions et de faire les bons choix qui transformeront votre opération immobilière en un investissement financièrement gagnant.

Conseil numéro 1 : faire confiance à un pro mais pas à n'importe lequel

Lorsque votre voiture a un problème, même si votre voisin s'y connait un peu, vous préférez la confier à votre garagiste. Lorsque vous avez mal aux dents, pour rien au monde vous ne laisseriez votre généraliste vous charcuter, et vous allez voir un dentiste.
Pour l'immobilier c'est pareil, vous avez le choix de faire appel à un des nombreux intermédiaires du secteur (entre autre les banques, les plateformes sur internet, les spécialistes de l'investissement financier...). Et même au sein de la profession immobilière vous avez de nombreux corps de métier qui ne sont peut-être pas les plus à même de vous conseiller pour un investissement locatif.
Aujourd'hui tout le monde vend de l'immobilier neuf éligible à défiscalisation et réduction d'impôt parce que ça marche bien.
Il faut être honnête, c'est le cas. Si les CGP, les banquiers et même les agents immobiliers qui ne font que de l'ancien se mettent à vendre du neuf c'est parce qu'ils ont quelque chose à y gagner.

Ensuite vous avez 2 acteurs principaux qui font du neuf leur métier principal et leur spécialité : les promoteurs immobiliers et les agences spécialisées en immobilier neuf.
MCA fait partie de la deuxième catégorie.
En fait, notre structure est issue de la promotion immobilière puisque nous sommes une branche de commercialisation d'un promoteur connu en région Rhône Alpes (de maisons individuelles haut de gamme : Maisons Cercle Artisanal puis de programmes neufs : MCA Promotion).
Le problème d'un promoteur c'est qu'il ne peut vous proposer que ses propres programmes. Il ne vous dira jamais : sur le secteur c'est vrai que mon programme est moins bien que celui de cet autre promoteur mais il est moins cher donc ça vaut le coup d'investir dessus. Non. Chaque promoteur va tirer la couverture à lui, souvent dénigrer les programmes de ses concurrents même s'il n'y a pas lieu, et tout faire pour vous vendre son produit quitte à vous obtenir une grosse réduction ou promotion.
Un commercialisateur, au contraire, n'a pas d'intérêt à vous vendre un mauvais produit. Car ce faisant il va ruiner sa réputation et il faut que vous sachiez que 30% du chiffre d'affaire d'une agence comme la nôtre vient de recommandations et de bouche à oreille. Il n'est pas rare de voir revenir un investisseur dans un délai allant de 2 à 9 ans avec une moyenne de 5 ans pour effectuer un nouvel investissement gagnant chez nous.
Parce que nous choisissons et sélectionnons les produits adaptés aux besoins de notre clientèle.

Donc choisissez un interlocuteur qui va défendre vos intérêts et non pas les siens (que de fois avons nous vu des banquiers faire la grimace lorsque leur client leur annonçait qu'il allait retirer une partie de ses économies peu rentables pour investir dans la pierre et réduire ses impôts !).

Conseil numéro 2 : ne pas se concentrer sur le moyen mais sur l'objectif

De prime abord, l'être humain a tendance à voir sur le court terme et à se désintéresser du long terme. La cause de cela peut être de la paresse (pas envie de calculer aussi loin), de la difficulté à appréhender les cas de figure (le champ des possibles est plus vaste sur le long terme que le court terme), de l'envie de jouir immédiatement de sa richesse (on verra bien après)... etc...
Et cette tendance transparaît également dans le comportement de l'investisseur. En moyenne, 1 investisseur sur 5 va au bout de son projet. Ce qui signifie que 4 investisseurs potentiels abandonnent avant de concrétiser leur opération. Souvent parce qu'ils estiment que le risque qu'ils encourent va ou peut leur couter plus cher que ce qu'ils payent actuellement.
Quelle est l'erreur dans ce raisonnement ? Et bien il est souvent une conclusion hypothétique et plutôt qu'une certitude scientifique.

Examinons quelques minutes un cas qui revient souvent dans nos dossiers de placement immobilier : un bon père de famille (payant 2500 € d'impôts par an) qui souhaite investir pour loger son enfant étudiant. En effet, l'enfant devient grand, quitte le cocon familial pour s'engager dans des études supérieures (un cycle d'ingénieur en bac + 5 par exemple) et ses études ainsi que le logement (environ 500 € par mois en moyenne) va coûter de l'argent. Le père de l'enfant entend parler de possible réduction d'impôts pour l'achat d'un appartement neuf et il pense tout de suite au logement de son fils en se disant "pourquoi ne pas faire d'une pierre deux coups ?".

Or, après étude, l'investisseur potentiel abandonne souvent son projet pour cause de désillusion : le bien immobilier parfait n'existe pas, il y aura toujours un effort d'épargne et il semblerait que ça coute moins cher de payer une location plutôt que de souscrire à un prêt immobilier pour payer un appartement neuf dont le prix est plus cher qu'un appartement ancien.
Notre conseil : arrêtez de vous focaliser sur le moyen (l'achat d'un appartement) et concentrez vous sur l'objectif (gagner de l'argent, payer moins d'impôts et loger votre enfant).

Voici un tableau récapitulant les 2 cas : la location de votre enfant pendant 5 ans et l'achat défiscalisant permettant de loger votre enfant avec revente au bout de 9 ans :

Coûts pendant les 5 premières années :                                        
Impôts : 2500 x 5 = 12 500 €
Location : 500 x 12 x 5 = 30 000 €

Coûts pendant les 4 autres années,
l'enfant a eu son diplome et plus de location à payer
(pour comparer l'argent gagné ou perdu après 9 ans)
Impôts : 2500 x 4 = 10 000 €


TOTAL dépensé en 9 ans : 52 500 €



Coûts pendant les 5 premières années :                                        
Impôts : 0 x 5 = 0 €
Mensualités d'emprunt* : 646 x 12 x 5 = 38 760 €

Coûts pendant les 4 autres années,
avec mise en location de l'appartement
Impôts : 0 x 5 = 0 €
Mensualités d'emprunt* - loyer : 275 x 12 x 4 = 13 200 €


TOTAL dépensé : 51 960 €
Capital à terme après vente de l'appartement et remboursement du prêt : 45 000 €
TOTAL dépensé en 9 ans : 6 960 €

* dans cette hypothèse nous sommes partis sur un prêt de 125 000 euros sur 20 ans à 1,60% + 0,36% d'assurance et une revente à terme pessimiste moins chère que le prix d'achat de 5 000 €.

Donc à première vue, on pourrait croire que louer un appartement 500 € par mois pendant 5 ans coutera moins cher qu'acheter un appartement avec des mensualités de 646 € par mois pendant 9 ans mais la finalité étant de gagner de l'argent ou d'en dépenser le moins possible, après calcul, il est évident que l'investissement Pinel d'un appartement pour loger son enfant fera gagner plus de 45 000 € à ce père de famille à l'issue des 9 ans de défiscalisation.
Et oui, cet investissement ne s'autofinacera pas et lui coutera un effort d'épargne même quand il le mettra en location mais c'est extrêmement rentable pour lui, même s'il vend son appartement à perte au bout des 9 ans !

Conseil numéro 3 : quelques règles directrices pour choisir son programme

Ce paragraphe traitera de ce qui intéresse souvent la plupart des gens : des conseils simples pour choisir le produit immobilier sur lequel vous allez investir.
Comprenez bien que ces conseils ne sont pas de la science infuse et qu'il serait innaproprié de les prendre comme tels. Il serait également complètement fallacieux de prendre ces conseils de manière isolée dans prendre en compte ce qui a été dit dans les 2 paragraphes précédents.
Le conseil numéro 1 (le choix du vendeur) et le conseil numéro 2 (déterminer un objectif et le calculer) prévalent sur ceux qui vont suivre.

Parmi les règles les plus importantes donc :
- l'emplacement du bien immobilier : c'est la règle numéro 1 en immobilier car l'emplacement détermine la valeur du bien. Cependant il faut comprendre que dans le cadre d'un investissement locatif, l'emplacement n'est peut-être pas le plus important. En effet, un très bon emplacement va coûter cher et votre but est d'optimiser la rentabilité de votre investissement, pas d'avoir un appartement de luxe dans un quartier très recherché.
- prévoir la revente, c'est à dire anticiper sur les évolutions futures de l'environnement dans lequel se trouve votre bien immobilier. Cela peut être anticiper l'arrivée future d'une station de métro comme la construction future d'une autoroute sous les fenêtres de votre appartement, qui peuvent modifier tout autant à la hausse qu'à la baisse, la valeur de votre patrimoine. Vous pouvez aussi anticiper le marché (offre et demande) en vous renseignant sur les nombre d'investisseur qui ont acquis un appartement de même typologie que le vôtre sur cette résidence. Par exemple, s'ils investissent comme vous sur un T2 pendant 9 ans, alors au terme des 9 ans il y a aura une offre de T2 en grand nombre faisant mécaniquement baisser l'attractivité de ce produit en comparaison de la demande. Il serait peut-être donc plus judicieux d'investir sur un T3 par exemple (à effort d'épargne égal et rentabilité égale...).
- effectuer des prévisions pessimistes. En n'embellissant pas le tableau, vous prévoyez le "pire" cas (qui n'est jamais vraiment le pire, parce que si vous prévoyiez le pire, vous n'investiriez pas du tout) ce qui vous permet d'avoir une marge de manoeuvre à l'issue de votre placement locatif. Vous ne pourrez qu'avoir de bonne surprise et vous vous mettez à l'abri des déceptions (inflation des prix moins élevée que prévue... etc...).