Le blog de l'immobilier neuf - La rentabilité nette d'un investissement locatif : explications - sur MonLogementNeuf.com

Il y a quelques temps nous avions vu ce qu’était la rentabilité locative ainsi qu’un mode de calcul permettant de l’estimer de manière rapide. Mais il peut parfois être utile d’avoir une méthode plus précise. Alors comment calculer sa rentabilité locative nette ? Cette question revient en boucle dans les rangs des aspirants investisseurs en immobilier, de plus en plus nombreux en France. Car vous le savez certainement, la pierre reste le placement de prédilection des Français, et à juste titre. A la clé : des revenus locatifs plus intéressants que ceux proposés par certains placements financiers. Mais encore faut-il calculer le rendement locatif de son investissement immobilier… On vous dit comment dans la suite !

Calculer le rendement brut d’un investissement locatif

L'investissement locatif est un terrain riche en opportunités, cela est établi. Seulement voilà, il nécessite une évaluation rigoureuse, précise. Avant donc de vous parler de rendement net, commençons par le rendement brut, qui joue un rôle clé à ce niveau, en cela qu’il sert de baromètre initial pour comparer différents investissements. Mais comment le calculer et quels facteurs faut-il prendre en compte ?

Comprendre le rendement brut

Le rendement brut est une mesure initiale qui permet de comprendre le potentiel d'un investissement locatif. Il englobe le loyer annuel en relation avec le coût total d'acquisition, incluant des facteurs essentiels tels que les frais de notaire et les coûts éventuels des travaux. Bonne nouvelle : la formule standard du rendement locatif brut est assez simple :

Rendement brut = (Montant du loyer × 12 mois) × 100 / Prix d’achat + Frais d’acquisition

Exemple Pratique

Supposons que vous investissez dans un appartement de deux pièces, moyennant un coût total de 150 000 €, comprenant le prix d’achat et les frais d’acquisition. Le futur loyer estimé est de 900 € par mois :

(900 × 12) × 100 / 150 000 = 7,2 %

Ce taux de 7,2 % offre une première vue de la rentabilité brute de l'investissement.

Au-delà du Rendement Brut

Nous vous le disions, le rendement brut n'est qu'un point de départ. En effet, il doit être affiné en ajoutant les charges locatives non récupérables et les impôts. On parle alors de « rentabilité nette »…

Comment calculer la rentabilité nette de votre investissement locatif ?

Intéressons-nous à présent à la question qui nous intéresse en premier lieu : le rendement net d’un investissement locatif. Au-delà du rendement brut, c’est cet indicateur qui vous donnera une vision à 360° sur sa rentabilité réelle, et donc sur l’intérêt de votre investissement.

Rendement net : de quoi parle-t-on ?

La rentabilité locative nette, aussi connue sous le nom de rentabilité nette de charges, est le ratio qui mesure le rendement annuel net de l'investissement. Contrairement au rendement brut, ce calcul prend en compte tous les frais et charges associés à la propriété.

Quelles sont donc ces charges à prendre en compte ? Il s’agit, en premier lieu, des charges locatives non récupérables, comme les frais de copropriété dans un immeuble collectif. Il s’agit également des dépenses pour gros travaux et entretien, ou encore de la taxe foncière, des frais de gestion et des intérêts d’emprunt. Bien entendu, ces charges doivent être déduites des loyers perçus pour obtenir le rendement net.

Rendement net : la formule de calcul

La formule est similaire à celle du rendement brut, à une nuance près :

Rendement net = (Montant du loyer mensuel × 12) × 100 – Charges locatives / Prix d’achat

Pour mieux illustrer notre propos, prenons l’exemple d’un investissement de 200 000 €, avec un loyer mensuel de 1 000 €. Les charges sont réparties comme suit : 1 000 € de charges de copropriété, 800 € de taxe foncière et 600 € de réparations :

(1 000 × 12) × 100 − (1 000 + 800 + 600) / 200 000 = 5,3 %

Dans cet exemple précis, la rentabilité nette de l’investissement est de 5,3 %.