Coefficient de pondération en Loi Pinel

Le coefficient de pondération est un élément primordial à comprendre si l'on souhaite faire un calcul de rentabilité ou une simulation de la Loi Pinel.

Qu'est-ce que le coefficient de pondération Pinel ?

D'une manière générale, un coefficient de pondération est un facteur que l'on applique à une valeur afin de la modifier (ou pondérer). Le dispositif Pinel a mis en place un plafonnement par m² des loyers en fonction de la zone dans laquelle a été acheté le logement (Zone A, Abis, B1, B2). Ce coefficient permet de prendre en compte la réalité du marché locatif et sert à faire en sorte que les petites surfaces restent rentables pour les investisseurs.

Il existe 2 coefficients de pondération en Loi Pinel : un coefficient de pondération pour le calcul des surfaces à prendre en compte et un coefficient de pondération pour le calcul du plafond de loyer.
Voyons ces 2 coefficents en détail :

1. Le coefficient de pondération pour le calcul des surfaces à prendre en compte

Cité dans l'article 2 duodecies du Code Général des Impôts, ce coefficient permet " d'augmenter la surface locative " en fonction des surfaces annexes. Ou dit d'une autre manière, c'est une manière de prendre en compte une partie des surfaces annexes dans le calcul de la surface locative.
Ainsi, si votre appartement mesure par exemple 50m² mais possède une terrasse de 8m², vous pouvez le louer sur la base de 50 + 0,5x8 = 54 m² - où 0,5 est le coefficient de pondération des surfaces annexes.

La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer s'entend de la surface habitable au sens de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement, de la surface des annexes mentionnées aux articles R. 353-16 et R. 331-10 du même code ;

Article 2 duodecies, paragraphe a) - Code Général des Impôts

Attention cependant, les surfaces annexes pondérées à rajouter à la surface habitable sont limitées à 8m². C'est à dire que si la surface annexe pondérée est supérieure à 8m², vous ne rajoutez que 8m².

Quelques exemples de calculs :

1. Appartement de 57m² avec terrasse de 6m² :
La surface en prendre en compte est donc : 57 + 6x0,5 = 57 + 3 = 60 m²

2. Appartement de 57m² avec terrasse de 18m² :
La terrasse pondérée est égale à 18x0,5 = 9 m² . La surface est rajoutée dans la limite de 8m² par logement donc les 9m² ne sont pas pris en compte en totalité et on ne rajoutera que 8m². Le calcul est donc :
57 + 8 = 65 m²

2. Le coefficient de pondération pour le calcul du plafond de loyer

Ce coefficient a été défini à l'article 2 terdecies D du Code Général des Impôts. Il permet de calculer le loyer maximal applicable dans le cadre de la Loi Pinel. C'est une formule qui semble un peu complexe et tirée par les cheveux mais ne vous inquiétez pas, il n'en est rien. Cette formule a, au contraire, été très bien pensée puisqu'elle permet de refléter la réalité du marché locatif à savoir que plus un logement est grand, plus le prix de location au mètre carré est faible. A l'inverse, plus le logement loué est petit et plus le prix au mètre carré flambe.

Aux plafonds de loyer définis à l'alinéa précédent, il est fait application d'un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/ S,
dans laquelle S est la surface du logement. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Article 2 terdecies D - Code Général des Impôts

La formule peut se résumer à :       Plafond au mètre carré = Plafond de la zone x (0,7 + 19 / surface pondérée)
où ( 0,7 + 19 / surface pondérée ) ne peut excéder la valeur 1,2

Exemple : pour la location d’un appartement avec une surface pondérée de 100 m² situé en zone B1, le plafond au m² pour un bail signé en 2020 sera de 9,30 € ( calcul : 10,44€ x (0,7 + 19/100) = 9,2916 arrondi à 9,3) - soit un plafond de loyer de 930€;

Plafond de loyers au m² en  métropole (2020):

Zone Abis : 17,43€

Zone A : 12,95€

Zone B1 : 10,44€

Zones B2/C : 9,07€

3. Quelques exemples de coefficient de pondération

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