Augmentation de loyer Pinel : que dit la loi ?

Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif sous dispositif Scellier ou Pinel, les loyers sont soumis à des plafonds qui dépendent de la zone où se situe le logement. Alors, peut-on augmenter le loyer d’un logement soumis à la loi Pinel ? L’augmentation ou la révision d’un loyer Pinel est autorisée par la loi mais sous certaines conditions.

Peut-on augmenter le loyer d’un appartement acheté avec la loi Pinel ou Scellier à la fin de la durée d’engagement de location ?

A la fin de la durée d’engagement de location, l’investisseur peut conserver le bien et continuer à louer le bien sans être soumis à ces plafonds. Cependant, la révision de loyer Pinel dépend des critères suivants : le locataire est-il toujours le même ? Le bien se situe-t-il en zone tendue ?

Dans le cas où le locataire ne change pas, l’augmentation est possible mais seulement une fois par an en prenant en compte l’indice de référence des loyers (IRL) de l’INSEE. Le calcul du nouveau loyer de l’appartement sous Loi Pinel ou Scellier en location se fera de la manière suivante : (montant du loyer actuel (hors charge) x nouvelle valeur de l’IRL du trimestre de référence) / IRL du même trimestre de l’année précédente.

Quel indice IRL appliquer pour un appartement en location Pinel ?

Afin d’éviter les augmentations de loyer abusives, la loi prévoit un indice de réévaluation des loyers. En tant que bailleur, vous avez l’obligation de respecter cet indice lorsque vous louez un appartement. Appelé IRL, cet indice est publié trimestriellement par l’INSEE. Celui-ci s’applique aux locations meublées comme aux biens loués vides.

Dans le cadre d’une location Pinel, il n’est pas nécessaire d’indiquer le dernier indice IRL publié. En effet, c’est le bofip qui indique les conditions d’application du plafonnement de ressources des locataires et de loyers. Celui-ci précise également que “Les plafonds de loyer sont révisés au 1er janvier de chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) du deuxième trimestre de l’année qui précède l’année de référence, les plafonds de loyer ainsi obtenus étant arrondis au centime d’euro le plus proche.”

Attention : la présence d’une clause prévoyant la révision du loyer doit être inscrite dans le bail et la date de révision doit correspondre à celle indiquée lors du contrat (à défaut, il faut tenir compte de la date de signature du bail).

Zones tendues : quelles sont les lois pour l’augmentation du loyer ?

Si le logement se situe en zone tendue et que la commune a mis en place la mesure d’encadrement des loyers à la relocation (par exemple : Paris, Lyon, Strasbourg, Bordeaux, Grenoble, Annecy…), le loyer ne peut pas être fixé librement même si le locataire change. Le montant du loyer doit être identique à celui du précédent locataire excepté si le loyer n’a pas été révisé lors de la révision annuelle liée à l’évolution de l’IRL. Le loyer peut alors être augmenté en tenant compte de cet indice. A noter également qu’à Paris et Lille (mais aussi bientôt Lyon ou encore Grenoble), une mesure supplémentaire encadre les loyers. Ceux-ci ne peuvent dépasser un loyer de référence majoré.

Quelques exceptions permettent d’augmenter le loyer à la fin de l’investissement locatif :

• Le logement a été inoccupé pendant plus de 18 mois.
• Des travaux d’amélioration, dont le montant est au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué, ont été effectués depuis moins de six mois

Si le logement se trouve en zone non tendue et est loué à un nouveau locataire, le loyer peut être fixé librement.

Qu’est-ce que le plafond de loyer Pinel ?

Si vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez en Pinel, vous pouvez appliquer ce coefficient IRL. Toutefois, comme n’importe quel bailleur, vous ne pouvez pas dépasser le plafond que la loi impose.

Selon les zones dans lesquelles le logement est situé, ce plafond peut varier.

Les plafonds étaient les suivants en 2022 :

• Zone A bis : 17.55 €/m²
• Zone A : 13.04 €/m²
• Zone B1 : 10.51 €/m²
• Zone B2 : 9.13 €/m²

Ainsi, vous pouvez calculer le plafond du loyer Pinel grâce à cette formule :

Barème Pinel x (0,7+19/surface) x surface

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