Comment réussir son investissement immobilier ?

L’investissement immobilier est le moyen privilégié des français pour se constituer une épargne à long terme dans l’objectif de préparer son avenir, anticiper la retraite, financer les études de ses enfants ou encore de se construire un patrimoine. Cet investissement dans la pierre est pour beaucoup rassurant et les taux qui jusqu’à présent étaient bas ont conforté les particuliers à faire ce choix d’investissement. Voici quelques conseils pour se lancer sereinement.

1 - Préparer son projet : quels sont les objectifs de cet investissement ?

En premier lieu, il faut définir précisément l’objectif de cet investissement. En fonction de votre situation personnelle, les objectifs peuvent être différents : diminuer ses impôts, préparer sa retraite, léguer un patrimoine à ses enfants… La définition de cet objectif sera le point de départ de votre projet.

2 - Quelle fiscalité choisir pour son projet d’investissement immobilier ?

Les différentes fiscalités n’auront pas les mêmes effets sur le calcul de l’impôt. C’est pourquoi il faut bien connaître la composition de son impôt (revenus du travail, revenus foncier, revenus issus d’épargne…) avant de se lancer. Par exemple, la défiscalisation en loi Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt alors que la défiscalisation par statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de générer des revenus complémentaires nets d’impôts.

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3 - Définir son budget : quel montant allouer à cet investissement ?

En fonction de l’objectif poursuivi, il faut définir précisément le budget à allouer à ce projet afin d'optimiser son investissement. Par exemple, si l’objectif est de réduire ses impôts, il faut se renseigner sur le rendement de l’investissement locatif en fonction du budget alloué. Un budget trop faible ne permettra pas de réduire efficacement son impôt et un budget trop élevé et l’investissement ne rapportera rien.

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4 - Définir son profil investisseur : patrimonial ou investisseur ?

Après avoir défini son objectif, choisi une fiscalité et quantifié son budget, il est bon de se demander à quel profil investisseur on appartient.Cela dépend principalement de sa personnalité. Un profil patrimonial est le profil de quelqu’un qui recherche un bien qu’il va garder sur une longue durée. Ceci afin d’en générer des revenus sur une longue période. Le bien se situera de préférence en centre-ville ou en secteur résidentiel dans une résidence avec peu de logements.

Un profil investisseur est plutôt le profil de quelqu’un qui voudra revendre le bien (entre 6 et 9 ans) pour en récupérer le capital. Le bien choisi sera acquis dans une résidence avec de nombreux autres logements identiques dans les zones périphériques du coeur de ville. Les 2 profils se valent en terme de rentabilité mais il faut être connaître son profil pour identifier les biens susceptibles de répondre à ses objectifs.

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5 - Choisir l’emplacement du bien

L’emplacement est souvent considéré comme le critère principal pour réussir son investissement locatif. Cependant, comme décrit dans les paragraphes précédents, cela dépend de son profil, de l'objectif à atteindre et du budget. Dans un premier temps décidez du secteur, notamment le ou les départements sur lesquels investir. Cela peut être celui où vous habitez, celui où vous êtes né et éventuellement avez de la famille ou celui dont vous avez entendu parler… Ensuite, choisissez la ou les villes qui vous intéressent. A noter que toutes les villes d’un département ne se valent pas. De plus, la défiscalisation en loi Pinel dépend d’un zonage. Certaines communes ne sont donc pas éligibles.

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6 - Prendre du recul vis-à-vis du bien

Un investissement locatif, ce n’est pas une résidence principale. Le bien pour lequel on réalise un investissement avec pour objectif la défiscalisation n’a pas pour vocation de plaire à son propriétaire. Il n’est donc pas nécessaire de se projeter personnellement. Il faut savoir que les goût des locataires ne seront pas nécessairement ceux du propriétaire et inversement.

7 - Faire appel à un service de gestion locative ?

La gestion locative aide les propriétaires pour toutes les tâches administratives, juridiques et réglementaires concernant la location du logement. Cette gestion prend du temps. La question est donc de savoir si l’investisseur a du temps à consacrer à ses tâches (rédaction du bail, entrée et sortie des lieux, recherche de locataires…). Si ce n’est pas le cas, la gestion locative s’occupera de toutes les tâches de la rédaction du bail jusqu’aux états des lieux en passant par la perception des loyers.

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8 - Calculer la rentabilité du bien : L’investissement sera-t-il rentable ?

La question de la rentabilité est un point important. La rentabilité est le pourcentage obtenu entre les revenus locatifs annuels et le montant investi. En fonction de votre profil, le besoin de rentabilité forte sera plus ou moins important. Un profil investisseur avec recherche de capital à la fin de la période de défiscalisation recherchera une rentabilité importante. Alors qu’un profil patrimonial mettra ce critère au second plan.

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9 - Diversifier ses investissements

Il est effectivement important de penser à diversifier ses investissements pour réduire les risques. Dans le cas des investissements immobiliers, il ne faut pas posséder 2 logements dans le même secteur. Cela évite les problèmes de non-location récurrents d’une zone géographique. De la même manière, il peut être envisageable de diversifier le type de logement. Par exemple, investir dans un appartement et une maison. Vous pouvez également diversifier les fiscalités (Pinel / LMNP / Déficit foncier…).

10 - Se faire conseiller

Un bon accompagnement permet d’éviter les écueils de l’investissement immobilier. Faire appel à un professionnel permet de gagner du temps sur la recherche du bien, sur les démarches administratives, ou sur les différents calculs (budget, rentabilité…) qui permettront de réussir son projet d’investissement.

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